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"Mutuo edilizio" e criteri di valutazione delle banche

mutuo edilizio e criteri di valutazione delle banche
mutuo edilizio e criteri di valutazione delle banche

Il mutuo edilizio riguarda le opere di nuova costruzione ma anche quelle relative alla ristrutturazione, recupero e trasformazione di un immobile. 

Questo tipo di mutuo, che rientra tra i crediti fondiari introdotti per la prima volta con la legge bancaria n. 646 del 16 luglio 1905, viene erogato dalla banca ad ogni stato di avanzamento delle opere (o anche chiamate SAL), arriva a coprire sino all’80% del costo di costruzione e può essere richiesto non solo da privati ma anche da imprese o società.

La tipologia di mutuo più comune e conosciuta è quella dei mutui edilizi, legati alle opere di nuova costruzione di un immobile, sia ad uso residenziale che non, o a quelle di ristrutturazione e riparazione, recupero edilizio e trasformazione. In queste ultime opere sono comprese anche quelle relative la sopraelevazione di un fabbricato.

Il mutuo edilizio può essere richiesto dalle Imprese, dalle società, dalle cooperative ma anche dai semplici privati e viene erogato dall'Istituto di credito durante le varie fasi di avanzamento dei lavori, e quindi ogni volta che si presenta il cosiddetto SAL.

Secondo quanto stabilisce la legge l’importo erogato nel caso di una nuova costruzione non deve superare l’80% del costo di costruzione, a meno che non si è in presenza di garanzie come ad esempio le polizze fideiussore e questa percentuale scende e si attesta tra il 45 e il 55% nel caso di immobile finito.

In realtà non esiste una vera e propria normativa che lo interessa, poiché questo tipo di mutuo fa parte dei crediti fondiari. Tuttavia, non deve essere confuso con il cosiddetto mutuo fondiario che, a differenza di quello edilizio che viene erogato in più soluzioni proporzionalmente ai vari stati di avanzamento delle opere, non solo viene concesso in un’unica soluzione ma è un tipo di finanziamento che si riferisce ad un fabbricato già ultimato.

Sia il mutuo edilizio che quello fondiario sono garantiti da un’ipoteca di primo grado che, nel caso in cui si è in presenza di un edificio da ristrutturare, ampliare ecc, viene accesa sull'edificio esistente, cosa che non può avvenire quando il fabbricato è di nuova costruzione.    Infatti, in questo tipo di opere, l’ipoteca riguarderà il terreno sul quale si andrà a costruire e successivamente, a lavori ultimati, verrà estesa al fabbricato realizzato.

Il mutuo edilizio per contratto può durare da un minimo di 18 mesi sino a 15 anni, ossia molto meno di quello ipotecario, e può avere un tasso di interesse fisso o variabile e le rate possono essere pagate mensilmente, oppure ogni 3 o 6 mesi.

Ritornando al discorso dei SAL, abbiamo già detto che la banca eroga un determinato importo ogni volta che viene effettuata una tranche dei lavori. Solitamente, nel caso di nuova costruzione, l’Istituto di credito elargisce la prima parte del finanziamento ad ultimazione delle opere di fondazione, per poi pagare la seconda parte quando sarà completato lo scheletro murario dell’edificio, ossia travi e pilastri e così via. Peraltro, agendo in questo modo, la banca riesce a tutelarsi poiché l'erogazione della somma dipende non solo dall'accertamento dei lavori effettivamente eseguiti sino a quel momento, ma anche della regolarità urbanistica da parte dei diversi Enti di competenza.

L’iter burocratico della banca sarà il seguente:

• Raccolta dati, questi dati comprendono:

o Dati anagrafici del richiedente;

o Business plan del progetto di finanziamento (con descrizione dell’immobile, valore della costruzione, finalità del finanziamento e tutti gli altri dati sensibili dell’operazione);

o Bilancio della società o dichiarazione dei redditi se persona fisica;

o Dati dell’immobile (quali visura catastale, planimetria catastale…);

o Indagini per carichi pendenti ed indagini CRIF e Banca d’Italia (effettuate per verificare eventuali pratiche come cattivo pagatore);

o Certificato d’iscrizione alla camera di commercio o certificato di residenza in caso di persona fisica;

• Istruttoria, l’istruttoria rappresenta la lavorazione di tutti i dati raccolti e la loro elaborazione al fine di ottenere un rating bancario che sancirà l’approvazione o meno della pratica. L’istruttoria può avere un costo variabile in base all’importo richiesto che può variare dal 0,5% al 2%. 

• Perizia, la fase istruttoria si completa con la perizia di un tecnico, che stabilisce il valore dell’immobile. Questi è in genere appartenente ad un elenco di gradimento stilato dalla banca, e il costo della perizia si aggira attorno ai 250 euro (a cui va aggiunta l’IVA). Raramente è possibile evitare questi costi sostituendo la perizia con una dichiarazione sul valore rilasciata dall'interessato o dal direttore della filiale, ma è un’opportunità concessa da poche banche.

• Esito della richiesta di mutuo, una volta ottenuta la perizia la banca elaborerà il rating dell’operazione e, in caso di approvazione, applicare lo spread prescelto al tasso EURIBOR (in caso di mutuo a tasso variabile) o EURIRS (in caso di tasso fisso);

• Atto di mutuo, per concedere il mutuo è necessario stipulare un atto pubblico di mutuo, rogitato da un notaio, attraverso cui sarà iscritta l’ipoteca sull'immobile (che nella maggior parte dei casi sarà di 1°grado). Per l’iscrizione sarà necessario attendere una media di 15 giorni per trascrivere l’ipoteca a favore della banca, e fino a quel momento le somme non saranno erogate. Le spese dell’atto di mutuo sono le seguenti:

o Parcella del notaio, che include tutti i contributi vari (cassa notarile, ecc…);

o Imposta sostitutiva, si tratta di un’imposta prevista per tutti gli atti di mutuo e varie in base al tipo di immobile per cui viene acceso il mutuo. Introdotta nel 1973 con il DpR n. 601, non è applicata solo ai mutui, ma a tutti i finanziamenti conclusi in Italia che hanno una durata superiore ai 18 mesi. Rientrano quindi nell'ambito applicativo di quest'imposta i mutui ipotecari, i mutui chirografari e le aperture di credito in conto corrente ipotecarie. Viene calcolata nel modo seguente.

La base imponibile dell’imposta sostitutiva è data:

• dall'ammontare complessivo dei finanziamenti erogati in ciascun esercizio

• dall'ammontare del fido (in caso di finanziamenti effettuati mediante aperture di credito utilizzate in conto corrente o in qualsiasi altra forma tecnica)

• dall'ammontare delle obbligazioni collocate (in caso di finanziamento strutturato come emissioni di obbligazioni o titoli similari).

L’aliquota ordinaria è pari allo 0,25% (articolo 18, comma 1, Dpr 601/1973).

Per i mutui concessi dalle banche a istituti autonomi per le case popolari e a cooperative edilizie, si applica l’aliquota dello 0,125% (articolo 19, comma 3, Dpr 601/1973 – cfr risoluzione 203/2007).

Per i finanziamenti all’esportazione di durata superiore a 18 mesi, si applica un’aliquota dello 0,05% (articolo 10, comma 2-bis, Dl 70/1988, che ha tacitamente abrogato il comma 4 dell’articolo 19).

Per espressa previsione normativa (articolo 18 del Dpr 601/1973), l’aliquota dello 0,25% si applica anche ai finanziamenti di qualsiasi durata relativi a operazioni effettuate negli specifici settori produttivi indicati dall’articolo 16.

 Con riguardo ai finanziamenti concessi a persone fisiche per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), è necessario distinguere a seconda che sussistano o meno i requisiti per usufruire dei benefici “prima casa”, come previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, Dpr 131/1986. In caso di benefici prima casa l’aliquota sarà dello 0,25%, mentre nel caso in cui non si possa usufruire dei benefici o pur ricorrendo tali condizioni, la loro sussistenza non risulta da apposita dichiarazione della parte mutuataria, resa nell’atto di finanziamento o allegata allo stesso, l’aliquota sarà del 2%, ma sempre solo e soltanto nel caso di persona fisica;

o imposte indirette;

Generalmente la banca trattiene dall’erogazione le spese d’istruttoria e dell’imposta sostitutiva del mutuo.

I metodi di stima adottati dalla banca sono prevalentemente due:

o metodo LTV (loan to value), è il rapporto tra la somma concessa in prestito da una banca al risparmiatore e il valore della proprietà che il risparmiatore mette come garanzia. LTV è utilizzato dalle banche per decidere se concedere un prestito al richiedente. Solitamente, un LTV sopra l’80% è considerato alto, mentre un rapporto Loan to Value al di sotto è considerato più sicuro e nella norma.

o Metodo LTC (loan to cost), si tratta di un metodo di stima poco conosciuto, ma ampiamente applicato dalle banche, previsto solamente per iniziative commerciali. Il sunto è che la banca può arrivare a finanziare fino al 100% di qualsiasi progetto imprenditoriale che ritenga valido e sostenibile, ma solo se si tratta di un progetto inerente alla ragione sociale imprenditoriale (in parole povere si tratta di un progetto inerente l’attività principale).

Ad esempio, una società che abbia come scopo l’attività immobiliare (sia gestionale che edile) potrebbe veder finanziato un proprio progetto fino al 100%, nel caso in cui i suoi flussi reddituali siano abbastanza capienti.

Di conseguenza, in un eventuale richiesta di mutuo, conviene tener conto di tutti questi fattori in modo da poter ipotizzare l’esito della richiesta. In ogni caso la banca può fornire un parere preventivo in merito ai dati reddituali forniti.



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