"Cedolare secca" il miglior investimento

Partiamo con lo spiegare cosa è la “cedolare secca”.

Si tratta di un “regime opzionale” di tassazione sui redditi derivanti dalle locazioni immobiliari. Tale regime è utilizzabile soltanto per l’affitto di immobili residenziali, e, di conseguenza, non comprende gli immobili con diversa destinazione d’uso (negozi, magazzini, uffici, laboratori, ecc…) che in questo caso finiranno nella classica dichiarazione dei redditi a scaglione. Altro requisito necessario è la condizione che il locatore sia una persona fisica, quindi non sono ammessi al regime opzionale le società, associazione o comunque qualsiasi personalità giuridica che non sia quella della persona fisica. In definitiva si tratta di un imposta sostitutiva.

Il vantaggio principale della cedolare secca è rappresentato dall’opzione di sostituire (con l’aliquota della cedolare):

tassazione ordinaria IRPEF;

addizionali regionali e comunali IRPEF;

l’imposta di registro;

l’imposta di bollo;

Come e quando si paga

Per l’imposta sostitutiva, scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef. A cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro) va effettuato:

in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro

in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:

la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno

la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati questi codici:

1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata

1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione

1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Di conseguenza il reddito percepito dalla locazione sarà escluso dal reddito complessivo, comportando vantaggi e svantaggi.

Vantaggi

aliquota del 10% in caso di canone concordato fino al 2018, 15% dal 2018 in poi;

aliquota del 21% in caso di canone libero;

non rilevanza ai fini del calcolo del reddito complessivo IRPEF;

Non si pagano nè l’imposta di registro nè l’imposta di bollo;

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Svantaggi

Non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni;

Applicazione, per quanto riguarda il canone concordato, di canoni fissi determinati dalle associazioni di categoria, sindacati e inquilini secondo un intervallo un minimo e massimo;

Rinuncia degli aggiornamenti ISTAT annuali, ma solo a fine della durata contrattuale, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità;

Base imponibile per il calcolo della tassazione del 100% (nel caso della tassazione IRPEF la base imponibile è del 95%);

Analizziamo più attentamente la norma.

Come accennato, possiamo avvalerci di due tipi diversi di canoni, quello concordato e quello libero. Uno risulta avere un’aliquota nettamente inferiore mentre l’altro, a prima vista, sembrerebbe essere meno vantaggioso. Per comprenderli meglio faremo un veloce esempio.

Ipotizziamo di avere una casa di 100 mq e che dalle stime del borsino immobiliare OMI (quello di riferimento delle agenzie delle entrate) il canone di locazione mensile a mq sia di 5€/mq. Ovviamente l’affitto di un immobile dipende anche dalla presenza o meno dell’arredamento, delle rifiniture interne, dall’anno di costruzione, stato conservativo, piano, ecc…, tuttavia in questa sede saremo più superficiali e brevi, passando direttamente al prezzo finale. Ipotizziamo anche che il reddito complessivo, senza contare il reddito che otterremo dalla casa, sia in un caso di 10.000€ annui e in un altro di 30.000€. Calcoliamo le imposte in base al canone concordato, libero e IRPEF:

Canone concordato

In questo caso non potremo decidere noi stessi il canone di locazione, ma dovremo rifarci a delle specifiche tabelle (per il comune di palermo si possono trovare qui http://www.comune.palermo.it/js/server/uploads/trasparenza_all/_15042014092202.pdf). Nel nostro caso pensiamo che il canone che potremo chiedere sia di 350€ al mese.

350€ x 12 (mesi) = 4.200€ x 10% (aliquota del canone concordato) = 420€ di tasse 3.780€ residui;

Canone libero

In questo caso non abbiamo bisogno di nessuna tabella, e saremo direttamente noi a decidere quale canone utilizzare. Come scritto sopra abbiamo previsto un canone di 500€ mensili.

500€ x 12 = 6.000€ x 21% (aliquota del canone libero) = 1.260€ di tasse 4.740€ residui;

Tassazione ordinaria IRPEF

Abbiamo detto precedentemente che avremo due casi, uno in cui oltre al reddito della casa si hanno 10.000€ ed un altro con 30.000€, inoltre abbiamo detto che la base imponibile è del 95%.

Caso 1 6.000€ (affitto) x 95% = 5.700€. Fino a 15.000€ di reddito si paga il 23%, la parte eccedente i 15.000€ fino a 28.000€ è tassata al 27%, di conseguenza: 3.450€ + 189€ = 3.639€ di tasse. Nel nostro caso da 6.000€ di affitto pagheremo di tasse: 5.000€ (perchè considerando i 10.000€ solo 5.000€ rientrano nel primo scaglione di reddito) x 23% = 1.150€ + 700€ ( la parte eccedente i 15.000€) x 27% = 189€ tot. 1.339€ di tasse sui reddit + imposta di registro 120€ (2% del canone annuale) + imposta di bollo 16€ (16€ ogni 4 facciate o 100 righe) = 1.475€ di tasse totali 4.525€ residui.

Caso 2 6.000€ (affitto) x 95% = 5.700€. Nel nostro caso da 6.000€ di affitto pagheremo di tasse: 5.700€ (perchè considerando i 30.000€ il affitto rientra nel terzo scaglione di reddito) x 38% = 2.166€ di tasse + imposta di registro 120€ + 16€ imposta di bollo = 2.302€ di tasse totali 3.698€ residui.

Conclusioni

Analizzando i numeri si può notare che il canone concordato, se troppo distante dal canone che si potrebbe percepire da una libera contrattazione, risulterebbe essere sconveniente sicuramente rispetto al canone libero, e sicuramente anche fino al secondo scaglione di reddito. Nel nostro caso quindi il caso più conveniente è quello del canone libero, poichè mantiene un canone fisso del 21% e risulta più conveniente anche della minore tassazione del primo scaglione di reddito.

Nel caso del canone concordato va detto che può essere sfruttato anche nel caso di dichiarazione dei redditi IRPEF con base imponibile del 66,5% (deduzione del 30% del 95% del reddito derivante dall’affitto) invece del 95% come canone libero e del 100% come cedolare secca, oltre alla riduzione del 30% dell’importo dell’imposta di registro dei canoni di locazione.

Concludiamo con una tabella riassuntiva.

Contratti “agevolati” (canone concordato)

Canone di localizone 100

Scaglione di reddito (e aliquota relativa) Imposta dovuta a titolo di Irpef Imposta dovuta a titolo di cedolare secca del 10%

Fino a 15.000€ (23%)

(66,5%) 15,29€

10€

Fino a 28.000€(27%)

(66,5%) 17,95€

Fino a 55.000€ (38%)

(66,5%) 25,27€

Fino a 75.000€ (41%)