Fidiussione del costruttore - Garanzia del costruttore in caso di acquisto di immobile in costruzione

L'acquisto di un appartamento in corso di costruzione da un costruttore si potrebbe verificare solamente nel caso in cui fossero garantite le disposizioni della Legge 210/2004 e successive modifiche e, soprattutto, del D.L. 122/2005 e successive modifiche. Tale legge tutela gli acquirenti di immobili di futura realizzazione, nello specifico “…acquirenti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità…”.

La tutela, che può essere attivata solo dall'acquirente, nasce per dei casi specifici che vengono denominati “situazione di crisi” (così come disposto all’art. 1 del D.L.) in capo al costruttore. La situazione di crisi si verifica in tutti i casi in cui il costruttore sia sottoposto, o sia già stato, ad esecuzione immobiliare (pignoramento) dell’immobile oggetto del contratto (si tratterebbe dell’edificio/terreno da cui scaturisca la costruzione dell’immobile di futura realizzazione), oppure a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo o liquidazione coatta amministrativa.

L’art. 3 del D.L. indica i casi in cui la situazione di crisi sia effettivamente verificata:

·       Trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;

·       Pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

·       Presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

·       Pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.

Questa legge, inoltre, tutela ulteriormente il futuro acquirente per mezzo della “…limitazione della esperibilità delle azioni revocatorie nei confronti dell'acquirente…”, in modo che non possa essere oggetto di eventuali azioni revocatorie immobiliari nei suoi confronti nei casi in cui il costruttore incorra in problema finanziari.

Tale garanzia si concretizza, così come disciplinato all’art. 2 del D.L., mediante l'obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna, prima della stipula del contratto preliminare d'acquisto o dell'atto equipollente, di una fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente ha riscosso e deve ancora riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione, comunque escluse quelle che è pattuito debbono essere erogate da un eventuale soggetto mutuante. In sintesi, deve garantire con una polizza assicurativa fideiussoria, o bancaria, tutte le somme, ad eccezione di quelle mutuate, ricevute e da ricevere prima dell’atto di compravendita definitivo.

Il contenuto di questa garanzia deve comprendere:

·       Restituzione delle somme riscosse dal costruttore, dei relativi interessi maturati e pattuiti tra le parti, eventuali spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie per ottenere la restituzione (ad esempio eventuali pratiche legali) nel caso in cui sia il costruttore che il fideiussore non abbiano ottemperato per tempo a quanto dovuto;

·       Indicare espressamente le modalità di escussione della fideiussione;

·       Esclusione di eventuali benefici dei debitori principali;

L’escussione della fideiussione è disciplinata principalmente dall’art. 3 del D.L. che ne indica i casi che permettano all’acquirente di richiederne l’attivazione:

·       Successivamente alla data in cui si sia verificata l’effettiva “situazione di crisi”. Tuttavia, dovrà essere stata comunicata preventivamente al costruttore l’intenzione di recedere dal contratto e, nel caso di fallimento e concordato fallimentare, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare comunicando di volere eseguire il contratto.

·       Sempre a patto che l’acquirente avesse già dato comunicazione al costruttore di voler recedere dal contratto, si può escutere a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell'atto di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa conforme alla Legge.

Inoltre, il pagamento deve essere effettuato entro trenta giorni dalla richiesta e, l’eventuale, inadempimento della banca o compagnia assicurativa nei confronti dell’acquirente non è opponibile contro quest’ultimo, che mantiene sempre il diritto risarcitorio nei confronti del costruttore, con tutte le opzioni e diritti di sua spettanza.

La fideiussione perderà la sua efficacia solamente al momento dell’effettivo trasferimento dei diritti reali dell’immobile oggetto di vendita.

La permuta di un terreno/fabbricato con un costruttore prevede lo scambio di immobili tra i due soggetti. Da un lato viene permutato un immobile attualmente esistente, mentre dall’altro la vendita di uno o più immobili di futura realizzazione. In sintesi, significa indicare il pagamento del terreno/edificio con la consegna di immobili da edificare, o al contrario, che il pagamento di immobili ancora da edificare (quindi la disciplina appena illustrata) è effettuato per mezzo della consegna di immobile/terreno già esistenti. Ciò significa che l’acquirente (colui che compra gli immobili da edificare) sta “pagando” anticipatamente, cioè prima della consegna degli immobili, e di conseguenza deve essere tutelato (Cassazione, sez. II, 10 marzo 2011, n. 5749 - Pres. Triola - Est. Giusti - P.M. Fucci - C. s.r.l. c. M.A.) anche se al momento della stipula della permuta non era stato ancora concesso, o richiesto, il “Permesso di costruire” o titolo equipollente.