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"Superficie commerciale di un immobile" cos'è e come si calcola

SUPERFICIE COMMERCIALE

La superficie commerciale viene calcolata attraverso i metri quadrati commerciali, chiamati così in quanto indicano la superficie di riferimento in sede di compravendita immobiliare e, a seconda dei casi, di locazione (in cui è alternativa a quella locatizia a a secondo dei casi). 

Si differenza dalla superficie utile non solo per la sede di applicazione, ma anche per la differente metodologia di calcolo e per il fatto che la superficie commerciale è sempre più grande di quella utile (che tratta la superficie effettivamente vivibile, cioè quella superficie che non tiene conto delle murature e tramezzature).

 

COME SI CALCOLA

Il calcolo della superficie commerciale prevede delle specifiche ponderazioni in base alla destinazione d'uso della superficie e numerose ulteriori caratteristiche.

La linea guida, fondamentale, per la corretta metodologia di calcolo delle superfici commerciali (nonché utili) di qualsiasi immobile è data direttamente dall'Agenzia del Territorio (che potete trovare in fondo all'articolo) che fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138.

 

Di seguito indicheremo i criteri principali di misurazione.

1) IMMOBILE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE FACENTE PARTE DI UN EDIFICIO

 

Prima di introdurre il criterio di misurazione è fondamentale conoscere delle importanti nozioni:

La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98);

- Vano, si tratta di una unità formata da una stanza o da una serie di stanze costituenti una unità indivisibile in una struttura ricettiva o in una abitazione, ovvero un'ambiente delimitato da ogni lato da pareti (legno, vetro, cemento, ecc.) qualcuna delle quali può non raggiungere il soffitto. Le parti interrotte da aperture di grandi dimensioni (archi o simili) devono essere considerate come divisori di due vani, a patto che

uno di essi, per le sue piccole dimensioni, non risulti come parte integrante dell’altro. I bagni ed i gabinetti non contano come stanze.

- Vani principali, sono ambienti non suscettibili di reddito proprio secondo le regole catastali e che costituiscono parte integrante di un’unità immobiliare. L’altezza media non deve essere inferiore a quella determinata dal regolamento edilizio comunale. Generalmente i locali principali di unità immobiliari di tipo residenziale sono rappresentati da saloni, camere, cucine.

- Vani a servizio diretto, si tratta di bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc;

- Pertinenze esclusive di ornamento, vi rientrano i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le tettoie aperte, i giardini ecc. (come disposto dalla circolare del Catasto n.40 del 20.4.1939);

- Pertinenze esclusive a servizio indiretto dei vani principali, si tratta dei locali di uso esclusivo annessi e integrati con l’unità immobiliare cantine, soffitte, locali deposito);

- Pertinenze esclusive comunicanti con i locali principali, se sono ad essi collegate (es. allo stesso livello o se diverso con scala interna);

- Pertinenze esclusive non comunicanti e non ad essi collegati, se con accesso indipendente ed esterno all'unità immobiliare;

- Non possono considerarsi pertinenze esclusive annesse all'unità immobiliare, i locali accessori che per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e fisicamente indipendenti dall'unità immobiliare. In questo caso dovranno essere conteggiati autonomamente;

- Sia in caso di superficie utile che commerciale:

La superficie dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel calcolo, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso;

Le rientranze e le sporgenze realizzate per motivi strutturali o estetici e i profili, non sono compresi salvo che la loro superficie non risulti fruibile;

Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati;

Non devono essere aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superfici relative a:

Scale, pianerottoli e ballatoi comuni;

Aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso;

Appartamento del portiere (u.i. autonoma) e locali di guardiania;

Stradine private di accesso all'edificio;

Locali tecnici o locali di deposito comuni;

Sala riunione condominiale;

Spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall'ascensore, dai cavedi, ecc);

Giardini, aree a verde e camminamenti di pertinenza dell’edificio;

Questo perché gli spazi e le superfici condominiali, in quanto indivisibili sono già considerate nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento ed in nessun modo possono essere aggiunte alla superficie dell’appartamento;

 

Dopo avere introdotte le dovute nozioni passiamo ai criteri di misurazione, che sono pari alla somma:

a) della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali:

Si determina misurando la superficie al lordo (quindi incluse nel calcolo) delle murature interne (dette tramezzi) ed esterne (dette perimetrali o di tamponamento). La muratura esterna deve essere considerata fino alla mezzeria (cioè solo per metà) nei tratti confinanti con le parti di uso comune o con un'altra unità immobiliare).

I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di  25 cm.

In assenza di pertinenze esclusive la superficie coperta corrisponde alla superficie commerciale;

b) della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo di ornamento:

Per i balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno.

Per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura fino al confine della proprietà ovvero, se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso.

La superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile è pari:

al 10% della superficie, fino alla superficie dell’unità immobiliare

al 2% per superfici eccedenti detto limite

Qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:

nella misura del 30%, fino a mq. 25

nella misura del 10%, per la quota eccedente mq. 25

qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori:

nella misura del 15% della superficie fino a mq. 25

nella misura del 5% per la quota eccedente mq. 25

c) di servizio indiretto:

Per le cantine, le soffitte o utilizzazioni similari, la superficie si calcola al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà.

La superficie di riferimento sarà:

del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori

del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori

 

2) INTERO EDIFICIO DI TIPO UNIFAMILIARE (VILLA O VILLINI) 

Anche in questo caso sono valide le indicazioni di carattere generale espresse nel paragrafo precedente.

- Nel computo della superficie commerciale complessiva non vengono determinati i seguenti spazi:

Vuoti tra il terreno (terrapieno) e il solaio inferiore del fabbricato;

Spazi all'interno dei tetti ventilati (sottotetti non praticabili);

Copertura a terrazzo non praticabile;

Superficie occupata dalle canne di aerazione o fumarie, dagli eventuali camini, dai cavedii;

Superfici o locali occupati dagli impianti tecnici;

 

- La misurazione della superficie viene effettuata:

a) vani principali e accessori diretti

La superficie dell’unità principale si determina misurando la superficie di ogni piano al lordo delle murature esterne. La scala interna è computata una sola volta nella sua proiezione.

I muri perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm.

Eventuali muri in comunione tra due diverse destinazioni d’uso si considerano, nel tratto in comune, nella misura massima del 50% ciascuna e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm 25.

b) Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare

Per i balconi, le terrazze e similari la superficie si misura fino al contorno esterno.

Per i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento la superficie si misura fino al confine della proprietà ovvero, se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso.

La superficie utilizzata ad area scoperta a giardino e similare è pari:

al 10% della superficie, fino al quintuplo della superficie della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali

al 2% per superfici eccedenti detto limite

c) Balconi, terrazzi e similari

Il DPR 138/98 stabilisce che la superficie va computata come di seguito:

Qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori (a servizio diretto di quelli principali):

nella misura del 30% fino a 25 metri quadrati 

nella misura del 10% per la quota eccedente mq 25

Qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani principali e con i vani accessori a servizio diretto di quelli principali:

nella misura del 15% della superficie fino a metri quadrati 25

nella misura del 5% per la quota eccedente mq 25

c) di servizio indiretto:

Per le cantine, le soffitte o utilizzazioni similari, la superficie si calcola al lordo dei muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone di uso comune (corridoi, lavatoi, scale ecc.) ovvero di altra destinazione o proprietà.

La superficie di riferimento sarà:

del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori

del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori

 

3) IMMOBILI A DESTINAZIONE TERZIARIA - DIREZIONALE (uffici) FACENTI PARTE DI UN EDIFICIO

Anche in questo caso sono valide le indicazioni di carattere generale espresse nel paragrafo 1.

Esistono, tuttavia, delle differenze che riportiamo di seguito:

a) Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare

la superficie delle pertinenze individuate dai balconi, terrazze e simili è computata nella misura del 10%

la superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile computata nella misura del 10%

b) Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare

Possono essere presenti nell'ufficio, dotazioni interne e pertinenze accessorie che possono essere rappresentate da:

archivi

depositi, cantine, soffitte e similari

posti auto coperti o scoperti e similari

- La superficie delle dotazioni accessorie all'unità principale (archivi e locali depositi etc.), se non costituenti unità immobiliari autonome, è conteggiata attribuendo ad essa il coefficiente pari:

del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori

del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori

 

4) IMMOBILE INTERO / UFFICIO STRUTTURATO

Stiamo parlando di un intero edificio destinato ad "uffici".

Indicazioni di carattere generale:

La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo della superficie salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso.

Le rientranze e le sporgenze realizzate per scopi strutturali o estetici e i profili non sono compresi salvo che la loro superficie non risulti fruibile.

Le superfici coperte che non sono contornate da elementi perimetrali verticali, ovvero che lo sono in modo parziale (patio, tettoia etc.) si calcolano in base alla proiezione verticale del limite esterno dei componenti di copertura.

Non vengono inoltre considerati:

– i vuoti tra il terreno e la superficie inferiore del fabbricato

– gli spazi all'interno dei tetti ventilati

– i terrazzi non soggetti a calpestio o non praticabili

– la superficie occupata dalle canne di aerazione o fumarie, dai camini e dai cavedii

– le superfici o gli ambienti occupati da impianti tecnici

– le rampe, gli ascensori e simili

– gli scivoli ed i corselli di accesso ai garage o ai piani interrati

Per il calcolo della superficie commerciale valgono le disposizioni indicate al paragrafo 2.

 

5) NEGOZI 

Il Decreto Legislativo n.114 del 31 marzo 1998, sulla riforma della disciplina relativa al settore del commercio, ha riclassificato le categorie degli esercizi commerciali.

Inoltre, è stata effettuata la liberalizzazione del rilascio delle autorizzazioni per gli esercizi di vicinato, con superficie di vendita non superiore a 150 mq. nei comuni con popolazione inferiore ai 10.000 abitanti e a 250 mq nei comuni con popolazione superiore ai 10.000 abitanti.

Per quanto attinente il computo delle superfici commerciali vale quanto detto per gli uffici, e nello specifico va considerata:

La somma della superficie coperta calpestabile comprensiva delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

La superficie ponderata delle pertinenze esclusive di ornamento (aree antistanti e scoperte);

La quota percentuale della superficie delle pertinenze esclusive accessorie (cantine, soppalchi, etc.);

La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo della superficie, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso.

Le rientranze e le sporgenze realizzate per motivi strutturali o estetici e i profili, non sono compresi salvo che la loro superficie non risulti fruibile.

Per le unità immobiliari disposte su due o più piani i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati.

- La superficie commerciale è calcolata nel modo seguente:

La superficie commerciale si determina misurando la superficie coperta al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione con le parti di uso comune fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% e quindi fino ad uno spessore massimo di cm 25.

La superficie delle dotazioni accessorie all'unità principale (archivi e locali depositi etc.), se non costituenti unità immobiliari autonome, è conteggiata attribuendo ad essa il coefficiente pari:

del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori

del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori

La superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile di pertinenza esclusiva va computata nella misura del 20%.

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Metodologia di calcolo delle superfici degli immobili redatta dall'Agenzia del Territorio
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